厦门：物业管理新规明年6月实施 物业费标准不得擅提

  广东：推首批持证“验楼师” 收楼记录可当证据

  鞍山：《鞍山市城市住宅区物业管理办法》修正案公布

  宁波：不缴齐物业费将过不了户 结清物业费成硬指标

  长春：《长春市物业专项维修资金管理办法》明年1月1日实施

  杭州：召开“物业管理优秀项目”授牌表彰大会

  南宁：启动物业企业年检 未申报检查将被通报批评

  福州：物业公司消防管理不到位 影响年终服务等级评定

  重庆：随意泄业主资料 “黑物业”最高罚20万

  昨日上午，市十三届人大常委会第二十五次会议表决通过了《厦门市物业管理若干规定(草案)》。新规还须经省人大常委会批准，并拟从2011年6月1日起施行，取代已实施了11年的

  。新规提出，建筑设计企业在购房合同中要注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建筑设计企业、物业服务企业不可以擅自调高物业服务的计费标准。

  ，对业主和物业公司享有的权利和承担的义务做了详细规定，它将成为宁夏区内居民和物业企业维护自身权益的有力武器。《条例》明确作出规定，实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目的收支情况，本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。

  广东省物业管理行业协会今年5月成立了房屋检验专业委员会，如今举办首期培训班。近日广东省物业管理行业协会在广州市广播电视大学开办房屋检验从业人员资格培训班，88名学员将成为广东首批持证上岗的“验楼师”。今后业主在收楼时，能委托专业的验楼师陪同检验房屋的品质，万一入住后就房屋的品质和物业发生纠纷，作为独立第三方的验楼师的收楼记录还能作为行业认可的证据，维护双方的合法权益。

  于10月25日鞍山市第十四届人民政府第73次常务会议审议通过。政府令称，《修正案》自公布之日起施行。《修正案》包括三个部分：鞍山市人民政府修正了14件规章，删去了17件规章关于解释权条款的规定，废止了17件规章。《办法》自公布之日起施行，其要求新小区按照总面积的3%配置物业用房，停车场设置不得“缺斤短两”。

  等示范文本的通知，就本省统一使用上述三个文本作出明确通知。前期物业服务合同共由十章构成，最重要的包含物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护等主要内容构成。合同对于停车场收费项目、标准做出了明确的约定，同时新增加物业保修金的约定事项。

  备受市民关注的《沈阳市机动车停车场管理办法》已经在该市政府第44次常务会上通过，并决定于明年1月1日起正式实施。该《办法》对沈阳市机动车停车场的规划、建设、经营、使用和管理进行了规范。《办法》规定，居民居住小区的停车场不能够满足停车需求时，经业主大会决定，在不影响道路安全和畅通、不占用绿地以及消防通道的情况下，可以在居住小区内公共道路或者其他场地设置停车泊位。

  宁波市建委昨日发出消息；从2010年12月1日起，房屋过户时须同时提交

  。也就是说，结清物业费成了房产过户的硬指标。据了解，《房屋过户物业服务费用结算清单》有两种。一种是实施物业管理的居住小区房屋过户，须由房屋出售人填写《房屋过户物业服务费用结算清单》；另一种是未实施物业管理的居住小区房屋过户，由房屋出售人填写《房屋过户物业服务费用结算清单》。

  。新《办法》规定：维修资金的应用限制范围控制在商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造。另外，（列公式打板）以往商品房交纳维修资金的交存标准是“购房款的2.5%”，新《办法》调整为“每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%”。

  在昨天举行的杭州市物业管理优秀项目授牌表彰大会上，耀江广厦、兰桂花园、南都花园等97个“杭州市物业管理优秀居住小区（大厦、工业区）”的物管项目受到表彰。200多名物业管理行业代表参加了表彰会。目前，杭州市区共有物业服务企业400余家，从业人员达到6万余人，有22家物业服务企业提升为国家一级资质企业。2万平方米以上居住小区物业管理覆盖面扩大到了90%以上，规范服务达标率提高到了95%以上。

  近日南宁市已开始进行2010年度物业企业的监督检查工作，凡未申报检查的企业，除被住房局通报批评外还不得参加全市物业项目评优、投标；资质等级为一、二级的企业不接受监督检查的，住房局将向该企业资质审批部门通报情况。此次活动将持续至2010年3月10日。凡2009年12月31日前取得该局颁发的三级及三级（暂定）物业资质证书的企业和在南宁从事物业服务的外地物业企业须参加监督检查和资质证书换证工作。

  我市在全国创新提出了和谐物管的衡量标准，并提出了“9化”来构建和谐物管。“和谐物管”的

  ：契约物管、标准物管、共管物管、人本物管、生态物管、智能物管、文化物管、阳光物管、价值物管。构建和谐物管的“9化”方法：信息公示化、宣传系统化、教育制度化、监督常态化、沟通经常化、矛盾预警化、纠纷属地化、事件报告化、机制长效化。

  由于目前的小区多数由物业公司管理，为了最大限度地消除小区的消防隐患，今年八九月份，福州市消防部门特地组织了4批培训班，参加者多为物业公司的负责人，就是为了让物业公司明白自身在消防安全工作中应承担的责任。如果物业公司在小区消防设施管理中未尽责，将很有可能影响其年终服务等级评定。对于一些老小区存在的长期未解决的消防安全隐患问题，市民可拨打福州市政府便民服务热线反映情况。

  即日起到明年3月，渝中区房管局的整治行动全面启动，正在全区十二个街道进行摸底调查，对于物业服务企业不能履行服务合同，随意降低物业服务水平，更有一些黑物业根本没有取得任何资质，区房管局提醒广大业主，若发现物管公司存在以上问题，请立即拨打渝中区房管局物业管理处投诉电线，违规操作的物业公司最高将被处罚金20万元，撤销资质等级证书等处罚，而对于无任何资质的黑物业，将全部取缔。

  原告陈某系上海某小区15号楼602室业主，被告上海Y房地产开发有限公司(以下简称Y房产)系小区开发商，被告上海L物业管理有限公司(以下简称L物业)于2007年7月起负责社区物业管理。原告入住该小区后，发现其所在的15号楼和24号楼之间有篮球场，其认为拍球产生的声响会极度影响休息，遂向L物业等相关的单位反映，L物业在篮球场上注明了开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理。

  其后，原告又要求撤除该球场，但始终未果，原告遂诉至法院，其认为即使在指定的开放时间，原告和其他业主也需要休息、生活，篮球场的噪声已经严重损害了原告和其他业主的身心健康，故请求:1、判令两被告撤除设立在该小区15号楼、24号楼之间的篮球架；2、判令两被告赔偿精神抚慰金1元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告Y房产、L物业均辩称，其没有实施对原告的侵犯权利的行为，请求驳回原告的诉讼请求。

  本案的争议焦点之一在于被告L物业有没有拆除小区公共篮球场的义务?L物业作为物业公司本身不是小区公共篮球场的建设者，也不是所有者，其对于该篮球场的运营负有何种义务，是否应成为本案被告并承担相应的责任，系本案所要判断的重点问题。

  一审法院判决驳回原告陈某的全部诉讼请求。判决后原告不服提起上诉。二审法院判决驳回原告上诉，维持原判。

  第一，物业公司对于业主权利冲突具有一定的管理义务。行使业主权利应在必要的限度内进行，否则将会与其他业主的权利产生冲突，并发生对其他业主权利上的妨害。对于业主针对共有部分行使共有权而与其他业主权利发生冲突的，因物业公司对于共有部分负有物业管理义务，且若物业公司能够以一定措施、行为协调该项冲突，排除妨害的，物业公司对此即负有管理消解义务。

  本案中，因原告所处的15楼与24号楼之间有的篮球场设置符合计划要求，所有权人为小区全体业主，实际使用人系小区业主等不特定对象，篮球场和篮球架的存在本身不具备违法性，故小区的其他业主有权对其进行使用。但由于该篮球场的位置比较特殊，从一般人理解持续的拍打篮球声可能会对于原告的休息构成一定的影响，其他不特定业主使用篮球场进行锻炼、娱乐的权利在某些情况下会与原告的休息权利发生冲突，而该项冲突可完全通过设置篮球场的运营时间或配备隔音设施等方式予以协调，相应妨害也可以据此排除，故被告L物业对业主使用篮球场负有管理义务。

  第二，物业公司的管理义务以能够消除业主权利冲突为限。物业公司的管理义务并非没有边际，其不仅要将越界的权利进行必要约束，也要保障该项约束不至于矫枉过正，故物业公司管理义务的履行应以权利冲突中出现的妨害排除为限，即只要在履行管理义务中设置的一定约束可以消除妨害，物业公司即不得再加重该项约束。

  一般有形妨害是否排除往往能够最终靠普通人观察判断，但由于本案权利冲突中出现的妨害系噪音妨害，此类妨害为无形妨害，其是否排除一般很难直接判断，往往需借助专业鉴定进行认定。若由于客观原因无法鉴定的，则宜结合真实的情况判断现有措施是否足以排除妨害，并确定物业公司是不是有加重措施的管理义务。

  本案中，被告L物业已经在原告要求下注明了篮球场的开放时间为早八点至晚八点，并适时派工作人员对在限定时间外进行活动的人员进行劝阻管理，然而原告仍认为其休息权利受到妨害，要求对于篮球场、篮球架予以彻底拆除。审理中，原告也曾申请对该球场人员活动过程中产生的噪声进行检验确定，但因该鉴定缺乏国家标准和实施鉴定的条件，环境检验测试部门未予受理。

  综上，从常理上进行判断，篮球场于早八点至晚八点开放，作为一个正常人，原告的休息时间可得到满足。故原告以存在噪声污染以及其受损为由，主张其休息权等合法权益受到侵害，要求撤除造成侵权之物，其对此应承担继续举证的责任。现原告在诉讼中没提供证据证明其所称的休息权受损的事实，其主张被告L物业侵权，依据不足。而且，倘若一概支持原告要求拆除篮球场、篮球架的诉讼请求，必将会影响其他业主使用小区公共健身设施的权利。故应认定L物业已经尽到了必要的管理义务，且已经排除了相应噪音妨害，更不存在对于原告权利的侵害。据此，原告的诉讼请求不应予以支持。

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